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Las noticias últimamente son muy catastrofistas en cuanto al estado del mercado de la vivienda. Sin embargo, para poder tomar decisiones informadas, es crucial entender en qué fase del ciclo inmobiliario nos encontramos. Aquí, compartimos una metodología interesante de un experto de la industria para identificar el momento adecuado para comprar o vender una propiedad.
El sector inmobiliario es conocido por ser un sector cíclico, el cual tiene las siguientes fases: Expansión, Maduración o punto álgido, recesión y recuperación. A la hora de invertir, es importante saber reconocer en qué fase nos encontramos para no ver caer el precio de nuestra vivienda tras la compra.
Según la metodología elaborada por Catesomi, los ciclos de venta presentan la siguiente estructura en cuanto al perfil de comprador y el grado de endeudamiento:
Para saber en qué fase del mercado nos encontramos, tenemos que estudiar los datos de hipotecas, con el grado de endeudamiento de estas y la representación de compras que se realizan con endeudamiento.
En Inmovaliera hemos realizado un estudio utilizando esta metodología a partir de los datos del Banco de España y del Ministerio de Fomento para ver en qué punto se encuentra el mercado actualmente.
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Los datos demuestran que los principales indicadores de sobrecalentamiento de esta metodología están en niveles relativamente bajos en la actualidad, lo que podría indicar que aún estamos lejos de una fase de maduración/peak/recesión incipiente.
Para evaluar la eficacia de la metodología propuesta, es útil revisar cómo los datos y la metodología han funcionado históricamente.
Los datos históricos muestran que antes de la crisis de 2008, había un alto porcentaje (mayor al 20%) de compras de viviendas financiadas con hipotecas superiores al 80% del valor de la propiedad (LTV), al mismo tiempo, la mayoría de las compras de pisos estaban financiadas por hipotecas (~60%). Esto indicaba una fase de maduración/recesión incipiente del mercado.
Después de la crisis, entre 2011 y 2019, se observa una mayor proporción de inversores comprando propiedades al contado. Durante estos años, solo el 40% de las compras eran financiadas por hipotecas. Estos datos se corresponden correctamente con lo característico de la fase de recuperación.
En los años más recientes, de 2019 a 2022, el aumento del porcentaje de compras financiadas por hipotecas sugiere que aumentan el número de inversores con esta opción. No obstante, vemos un porcentaje cada vez menor de hipotecas por encima del 80% de LTV, lo que situaría el periodo en una fase de expansión.
Desde 2022 hasta la actualidad, se está observando nuevamente una tendencia hacia las compras al contado, lo cual podría indicar que, lejos de estar en la fase de maduración, estaríamos en un momento más tranquilo del mercado.
La metodología parece ser acertada en base a los datos históricos y transmite tranquilidad, sugiriendo que estamos lejos de una burbuja inmobiliaria que esté a punto de estallar. No obstante, es recomendable seguir otros datos para verificar que este indicador es completamente fiable. La tasa de morosidad es uno de ellos, aunque los datos de 2008 apuntan a este indicador como un “indicador rezagado".
Ya hemos visto que el mercado nacional se encuentra en buen estado, pero ¿se mantiene a nivel de comunidad autónoma? Esto es importante, ya que desde Catesomi no indican que para anticipar crisis en el sector inmobiliario, es esencial realizar una investigación detallada del ciclo de venta a nivel local, ya que el mercado inmobiliario cambia mucho por zonas.
Para responder a esa pregunta podemos hacer foco en el reporte trimestral proporcionado por el idealista
En él se puede ver una diferencia importante en comunidades como Canarias, Murcia y Cantabria, a la cabeza con más de un 77% de LTV promedio con respecto a otras como Galicia, La Rioja o el País Vasco.
A pesar del tono catastrofista de las noticias, la metodología de CATESOMI y los datos actuales indican que el mercado inmobiliario español aún no ha alcanzado una fase de maduración o recesión incipiente. Es un buen momento para comprar, especialmente en comunidades autónomas con LTV más bajos. Sin embargo, es esencial seguir monitoreando otros indicadores económicos para tomar decisiones informadas.
En nuestro estudio mensual, analizamos todas las métricas clave para determinar en profundidad la situación del mercado inmobiliario, detectando posibles burbújas en base a datos de demanda, deuda, impagos y múltiples metodologías para obtener una visión detallada de la evolución del mercado en cada momento.